اهمیت بسیار زیاد بخش مسکن در اقتصاد ایران، رکود سنگین حاکم بر آن طی چند سال گذشته و کمبود منابع مالی برای اعطای وام مسکن به متقاضیان باعث شده است نظام بانکی، بازار سرمایه و بخش مسکن همواره به دنبال معرفی ابزار ساختاریافته مانند اوراق رهنی باشند که در تحریک بخش مسکن و خروج آن از رکود مثمرثمر واقع شود.
در جلسه آموزشی که شرکت بورس برای آشنایی خبرنگاران با اوراق رهنی برگزار کرد، اسماعیل درگاهی از انتشار 300میلیارد تومان اوراق رهنی دو ساله بانک مسکن با سود ثابت 18.5 درصد خبر داد و همچنین میثم احمدوند به تشریح اهمیت اوراق رهنی پرداخت.
در این جلسه میثم احمدوند انواع ابزارهای مالی را معرفی و عنوان کرد: گسترش ابزارهای مالی از جمله اوراق رهنی، پیش نیاز حرکت بورس اوراق بهادار در مسیر توسه است. ابزارهای مالی ساختاریافته مانند اوراق رهنی با توجه به درجه بالای تنوع و قابلیت پاسخگویی آنها به نیازهای مختلف، برای طیف گسترده ای از سرمایه گذاران از جذابیت بالایی برخوردار است.
این کارشناس شرکت بورس تاکید کرد: ابزارهای مزبور این قابلیت را دارند که انگیزه های گوناگون بازیگران بازار در حوزه‌های مختلف تأمین مالی، سرمایه‌گذاری، پوشش ریسک و سایر موارد را برآورده سازند.
وی درباره اوراق رهنی نیز اینگونه توضیح داد: از طرف دیگر، اهمیت بسیار زیاد بخش مسکن در اقتصاد ایران، رکود سنگین حاکم بر آن طی چند سال گذشته و کمبود منابع مالی برای اعطای وام مسکن به متقاضیان باعث شده است نظام بانکی، بازار سرمایه و بخش مسکن همواره به دنبال معرفی ابزارهایی ساختاریافته باشند که در تحریک بخش مسکن و خروج آن از رکود مثمرثمر واقع شوند.
وی یکی از مهمترین این ابزارها را، اوراق بهادار با پشتوانه وام های رهنی یا به اختصار، اوراق رهنی دانست و گفت: در آیین نامه اجرایی انتشار اوراق بهادار از محل تسهیلات اعطایی بانک ها که در سال 1394 توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ شد، طراحی، انتشار و استفاده از این اوراق به صراحت قید شده است.
این کارشناس شرکت ادامه داد: اوراق رهنی زیرمجموعه ای از اوراق بهادار با پشتوانه دارایی است. از جمله دارایی‌های پشتوانه اوراق بهادار حساب‌های دریافتنی، وام‌های خودرو و قایق، وام‌های دانشجویی، وام‌های ساخت‌وساز مسکن، وام‌های رهنی مسکونی و تجاری، املاک و مستغلات، قراردادهای اجاره و وام‌های رهنی ارزی (اعطاشده از محل حساب ذخیره ارزی) است. اوراق رهنی نشان‌گر ادعای صاحبان آن نسبت به جریان‌های نقدی حاصل از وام‌های رهنی تجمیع شده است.
به گفته احمدوند اوراق رهنی را می‌توان ابزاری دانست که به وسیله آن بانک می تواند با استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه، قدرت اعطای وام‌های رهنی مسکونی و تجاری خود را بدون نیاز مستقیم به منابع بانکی افزایش دهد. بانکی را در نظر بگیرید که موضوع فعالیت آن، پرداخت وام بلندمدت به متقاضیان ساخت یا خرید مسکن است. این وام‌ها معمولاً در مدت 12 تا 15 سال بازپرداخت می‌شود. وثیقه این وام‌ها، سند واحد مسکونی است که در رهن بانک باقی می‌ماند و این، نقطه قوت وام‌های مذکور است. با این حال یک مشکل جدی در اینجا وجود دارد و آن، کمبود منابع مالی بانک برای پرداخت وام‌های رهنی است. این بانک باید وام‌های بزرگی را به صورت بلندمدت به متقاضیان پرداخت کند؛ از این‌رو خیلی زود منابعش به پایان می‌رسد. اما بازار سرمایه امکانی را فراهم کرده است که می‌تواند این مشکل را تا حدود زیادی حل کند و آن، انتشار و عرضه اوراق رهنی با پشتوانه اقساط در حال بازگشت وام‌های اولیه مسکن است. به این صورت که بانک مسکن طلب خود از وام گیرندگان را که قرار است طی زمان نقد و وصول شود، در اختیار شرکت ناشر اوراق رهنی قرار می‌دهد. این شرکت نیز بر مبنای این دارایی بانک مسکن و جریان‌های نقدی آن در آینده، اقدام به انتشار اوراق بهادار می‌کند. این اوراق در بورس با نرخ سود مناسب به فروش می‌رسد و سرمایه‌گذاران آن را خریداری می‌کنند. بنابراین، بانک می‌تواند مطالبات خود را در بورس اوراق بهادار تنزیل و وصول کرده و از این طریق، نقدینگی کافی برای پرداخت وام‌های بیشتر را به‌دست آورد.
میثم احمدوند در پایان این جلسه آموزشی به تاریخچه اوراق رهنی اشاره کرد و گفت: اوراق رهنی اولین بار در ایالات متحده آمریکا معرفی و با استقبال شایان توجه‌ای روبرو شد. بازار ثانویه این اوراق، یکی از نقدشونده‌‌ترین بازارهای اوراق بهادار با درآمد ثابت در جهان است و بعد از بازار اوراق و اسناد خزانه این کشور، از نظر نقدشوندگی، در مرتبه دوم قرار دارد. با این حال، وقوع بحران مالی اخیر باعث شد حجم و گردش معاملات اوراق رهنی، همانند اوراق قرضه شرکتی و اوراق و اسناد خزانه آمریکا روندی نزولی را در پیش گیرد. اوراق رهنی علاوه بر ایالات متحده آمریکا، در بورس‌های اوراق بهادار کشورهایی مانند کانادا، استرالیا، مالزی، چین، کره‌جنوبی، تایلند، ژاپن، لوکزامبورگ و آفریقای جنوبی نیز پذیرفته شده و نقش مهمی را در نظام تأمین مالی مسکن این کشورها ایفا می‌کند.
منبع: ایستانیوز